Après des semaines de flou, la loi de finances 2025 a enfin été adoptée le 14 février 2025.

Un article de celle-ci a particulièrement retenu notre attention : l’article 24 qui introduit un changement d’une grande importance pour les détenteurs d’un bien en location meublée non professionnelle (LMNP) loué pour des courts séjours.

Désormais, les amortissements pratiqués sur un bien loué en LMNP seront réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable en cas de revente (CGI-art. 150 VB).

Cet accroissement de l’assiette avant abattement n’est pas neutre et entraînerait un surcroît d’imposition (bon nombre d’articles avec des illustrations chiffrées ont été publiés).

Est-ce vraiment une surprise ?

Ce texte dégradant la situation fiscale de certains contribuables est pris dans un contexte où le régime de LMNP est régulièrement visé (voir notre post d’il y a un peu plus d’un an à ce sujet sur ce lien :https://www.linkedin.com/feed/update/urn:li:activity:7052220595408621568/).

L’administration se voit rejointe par des élus locaux, dont le territoire fait face à une pénurie de logements pour des personnes qui souhaiteraient y établir une résidence principale. A titre d’exemple, un amendement proposé il y a quelques mois visant « à limiter les avantages fiscaux liés à la location meublée de courte durée, afin de prévenir les distorsions sur le marché locatif, notamment dans les zones touristiques ou celles présentant un fort déséquilibre entre l’offre et la demande de logements. » (source : https://www.assemblee-nationale.fr/dyn/17/amendements/0324A/CION_FIN/CF767).

L’art du bâton et de la carotte du bâton

C’est un énième exemple de ce réflexe pavlovien qui consiste à tenter de régler une « anomalie » à l’aide d’une sanction fiscale. Parce qu’évidemment, les propriétaires d’un patrimoine immobilier ne jurent qu’au travers de « l’incitation fiscale ». En aucun cas ils ne chercheraient à maximiser la rentabilité économique de leur patrimoine ou encore chercheraient à limiter le risque d’un bail long au profit d’un locataire devenu indélicat et indélogeable pendant plusieurs mois (dans le meilleur des cas)…

Pour quel résultat ?

L’impact réel de cette mesure pose question. Le mécanisme même de l’amortissement favorise une détention longue du bien. Et cette durée de détention permet de bénéficier du régime de la plus-value des particuliers, donc d’une exonération au bout de 30 ans de détention. Au-delà de la question fiscale, quel serait l’intérêt d’un investisseur de se séparer d’un bien loué meublé pour des durées courtes dont la rentabilité hors impôt serait plus importante que le même bien loué nu ?

Qui sera vraiment impacté ?

Des investisseurs qui avaient souhaité « faire un coup », acheter un bien peu cher, le valoriser, le louer meublé en pratiquant un amortissement sur une durée assez courte et le revendre rapidement ? En sommes, la caricature qui était faite de « l’investisseur pour les JO » ? Combien sont-ils ?

Ou encore un investisseur qui aurait fait l’acquisition d’un bien au sein d’une résidence de tourisme il y a quelques années et dont une baisse de revenus à la suite d’un changement professionnel le contraindrait à devoir vendre son investissement ? Nous nous écartons déjà du « méchant propriétaire qui loue son bien à des touristes et qui ne veut accueillir la veuve et l’orphelin pour qu’ils puissent en faire leur résidence principale » …

Cet article de la Loi de Finances est surtout un message, permettant à certains d’expliquer qu’ils prennent le problème à bras le corps et qu’ils ont fait prendre des mesures pour décourager ce méchant propriétaire à louer à des touristes. Que « nous ne pouvons rien faire de plus le moment. Mais dès que nous le pourrons, nous ferons le double ! »

Le régime LMNP reste-t-il toujours pertinent suite à ce coup porté ?

Les fondamentaux qui en font un outil d’investissement pertinent demeurent :

• Une rentabilité locative supérieure à la location nue.
• Une flexibilité d’exploitation.
• Des avantages fiscaux qui persistent durant la phase d’exploitation.

La question n’est donc pas tant de remettre en cause le dispositif que d’adapter sa stratégie d’investissement en conséquence. Notre équipe reste à votre disposition pour étudier vos projets d’investissement en LMNP.